우리가 보통 농가주택이라 부르는 것은 농촌과 산촌에 있는 농민의
주거용 주택과 도시인의 전원주택을 통칠하는 것이다.
이런 의미에서 농가주택은 다른 말로 농촌주택이라고도 부른다.
그러나 농업인주택이란 이와는 좀 다른 개념이다.
일반인이 짓지 못하는 농업진흥지역 안에서도 집을 지을 수 있는 농
업인의 주택을 말한다.
즉 농지법에서 농업인에만 특혜로 인정하는 법적인 개념다.
그러나 일반인은 이 농업인주택을 농업인이 되면 무조건 지을 수 있
는 것으로 오해한다.
더구나 시골애 농지를 구입하는 도시인이나 귀농하려는 사람들은
이런 잘못된 지식으로 농지를 취득한 후에는 섯불리 농업인주택을
지으려고 덤빈다.
그러나 농업인주택을 지으려면 현행법산 2단계의 조건을 거쳐야 한
다.
1. 첫째는 우선 농지법상의 농업인이 되어야 한다.
2. 둘째는 농지법이 정한 년간수입비율과 세대주 등 추가 조건을 충
족해야 한다.
농업인주택은 이런 두 단계의 요건을 모두 충족한 후에 당해 농지소
재지에서 적법한 농지전용허가를 받아서만 지을 수 있다.
농업인이 되려면?
그러면 우선 농업인이 되는데는 어떠한 조건이 필요한지 살펴본다.
농지법상에서 인정하는 농업인이 되려면 다음의 5가지 요건을 충족
해야 한다.
1. 첫째 논 밭 과수원 등의 농지를 303평 이상 농사지어야 한다.
농지의 경우는 303평 이상이지만 비닐하우스의 경우는 100평 이
상이면 된다.
축산인의 경우는 소 10마리.나 닭 1,000마리 등 일정 숫자 이상
의 가축을 키워야 한다.
여기서 농지는 반드시 자기 소유일 필요는 없고 임차하여 농사를
지어도 무방하다.
2. 둘째 농사란 곡류, 채소, 버섯, 유실수 등 농작물과 다년성식물을
경작 또는 재배하는 것이다.
여기에는 향나무, 은행나무 등의 관상수나 전나무등 조림용 나무
그리고 대나무의 조림은 농업경영에 해당하지 않는다. 다만 지렁
이나 우렁이는 가축으로 본다.
3. 세째 농사공정은 전부 자기가 직접 할 필요는 없고 농작업의 일
부를 위탁경영(도급)할 수는 있으나 전부를 위탁경영하는 것은 헌
법에 의하여 금지된다. 사실상 소작제가 부활될 우려에서이다.
4. 네째 농사에서 수확하여 소득으로 되는 금액이 년간 100만원 이
상이어야 한다.
5. 다섯째 농사에 종사하는 기간이 년간 90일 이상이어야 한다.
현재 이와 관련하여 그 기간이 너무 짧다는 여론이 있어 120일로
연장하는 것을 검토중이다.
도시인이 가끔 내려가 농시를 지으면서 의보료 경감 등 농촌의
헤택을 부당하게 누린다는 비판에 기인한다.
6. 여섯째 농지소재지에 주민등록을 옮기거나 또는 농지 인근에 실
제 거주해야 한다든지 하는 것은 농업인의 요건이 아니다. 농지
원부도 실제 많은 헤택이 많지마는 농업인의 요건은 아니다.
농지원부는 농지구입 등에 있어서 실제 농업인임을 증명하거나
토지거래허가구역에서 쉽게 농지 실수요자임을 증명할 수 있는
서류가 된다.
[토지거래허가구역 내애서 농지 구입시 농업인도 농지소재지와 동
일 또는 인접 행정구역에 6개월 이상 실제 거주하고 또 주민등록도
되어 있어야 하는 것으로 2005년 1월부터 그 요건이 강화되었다.]
농업인주택을 짓기 위한 추가 요건
이상의 농업인요건이 되엇다고 농업인 주택을 지을 수 있는 것은 아니다.
농업인 주택을 지으려면 농업인이 다음의 4가지 요건을 더 갖추어야 한다.
첫째 농업으로 얻는 수입이 세대 전원 년간수입의 50% 이상이 되어야 한다.
즉 농사를 짓는 자는 그 주된 수입을 농업에 의존해야 한다는 의미이다.
봉급자인 도시인이 월급을 받는 경우 총수입을 통산히여 그 절반 이상이 농사에서
벌어들여야 한다는 조건이 되는 셈이다.
둘째 농업인주택을 지을 수 있는 자는 세대주에 국한한다.
처나 세대원의 명의로는 농업인주택을 지을 수 없다.
그러나 세대주가 반드시 무주택이어야 한다는 조건은 아니다.(건교부 질의응답 자료)
세째 농업인주택은 부지 200평 이내로 지어야 하며 농업진흥구역에도 지을 수 있다.
이 때 200평은 당해 세대원 전원의 지난 5년간 농지전용 허가면적을 통산하여 그 초과 여부를
심사한다.
네째 농업인주택을 지을 수 있는 곳은 주된 농지의 소재지와 동일 또는
인접 시. 구. 읍. 면 지역에 국한한다.
농업인주택의 특혜와 부담
농업인주택은 일반 도시인이 들어 갈 수 없는 농업진흥지역내 농업진흥구역에서도 집을
지을 수 있는 특헤의 일종이다. 실제 농업진흥지역 중에는 평평하며 경치좋고 물도 좋은 지역이
많으므로 마음에 드는 위치를 쉽게 고를 수 있는 장점이 있다.
물론 이 때에도 농지전용허가는 받아야 하고 또 도로 등 건축법상 요건도 갖추어야 한다.
농업인주택을 짓기 위한 농지전용시에는 대체농지조성비가 전액 면제된다,
현재 대체농지조성비는 평당 공시지가의 1/3원(경지정리 안된곳)이다
그외 신축시의 취득세. 등록세와 재산세 등이 대폭 감경되고 있어 그 혜택이 만만치 않다.
반면 농업인주택은 농지전용 후 5년간 일반인에의 양도 등 그 용도변경이 금지되어 있다. |
